안녕하세요 인포넷케이알입니다.
전세 계약은 수천만 원에서 많게는 수억 원의 보증금이 오가는 만큼, 단 한 번의 실수로 인생의 큰 자산을 잃을 수 있는 거래입니다.
최근 뉴스에서 들려오는 전세 사기나 깡통 전세 사례는 더 이상 남의 이야기가 아닙니다.
그래서 오늘은 전세 보증금을 안전하게 지키는 방법과 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 사항들을 단계별로 정리해드리겠습니다.
1단계: 계약 전, 등기부등본 확인은 필수 중의 필수!
등기부등본이란?
해당 부동산의 소유자, 근저당권, 전세권, 압류 등 권리관계가 기록되어 있는 공적 서류입니다.
대법원 인터넷등기소(https://www.iros.go.kr) 또는 무인민원발급기에서 발급 가능합니다.
체크 포인트
① 집주인과 계약자가 동일한가?
• 등기부등본상 소유자와 계약자가 일치해야 합니다.
• 대리인과 계약할 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하세요.
→ 서류 위조 여부도 주의 깊게 살펴야 합니다.
② 근저당권(담보 대출)은 얼마나 설정돼 있는가?
• 근저당권이 설정돼 있다면 **보증금 + 근저당 채권액 ≤ 매매가의 70%**를 넘지 않는지 확인해야 합니다.
→ 넘는 경우, 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
③ 기타 권리(가압류, 가처분, 압류 등)가 설정돼 있는가?
• 이 항목이 하나라도 있다면 해당 부동산은 법적 분쟁 상태일 수 있습니다.
→ 가급적 계약을 피하는 것이 좋습니다.
2단계: 계약 직후, 전입신고와 확정일자는 바로!
전입신고와 확정일자는 내 전세보증금 지키는 두 개의 방패입니다.
전입신고란?
주민등록을 해당 주소지로 옮기는 행위로, 이를 통해 대항력을 가질 수 있습니다.
→ 대항력: 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 계약을 주장할 수 있는 권리
확정일자란?
임대차계약서에 확정일자 도장을 찍는 행위로, 법적 효력을 갖습니다.
→ 우선변제권: 경매 또는 공매 시 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리
언제 해야 할까?
• 가장 안전한 시점은 이사 당일 바로 전입신고 + 확정일자 처리입니다.
• 주민센터 또는 온라인 정부24에서 쉽게 신청 가능하며, 계약서 원본 지참 필수!
3단계: 계약 만료 전후, 보증금 반환을 위한 선제 조치
1. 내용증명 발송 (계약 만료 2~3개월 전)
• 집주인에게 계약 갱신 거절 및 보증금 반환 요청을 문서로 남기는 것
• 우체국에서 발송 가능하며, 법적 증거로 활용됩니다.
2. 임차권등기명령 신청 (이사 먼저 해야 할 경우)
• 보증금을 못 받은 채 이사를 해야 한다면 법원에 신청
• 이 절차를 거치면 이사 후에도 대항력과 우선변제권 유지가 가능합니다.
→ 법원 온라인 민원센터(https://ecfs.scourt.go.kr) 이용 가능
3. 전세보증금 반환 청구 소송 (최후 수단)
• 내용증명과 등기명령에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못했다면 소송을 제기해야 합니다.
• 소액사건의 경우 변호사 없이 진행할 수 있으며, 법률구조공단의 도움도 받을 수 있습니다.
부록: 임대인과 임차인의 권리와 의무, 위약금에 대한 이해
임대인의 의무
• 주택을 정상적으로 유지 관리할 책임 (예: 보일러, 누수 수리 등)
• 임차인에게 안정적인 거주 환경 제공
임차인의 의무
• 계약서에 따라 임대료를 성실히 지급
• 주택을 선량하게 관리하고 훼손하지 않아야 함
위약금은 언제 발생하나?
• 계약 기간 중 일방적으로 계약을 해지하면 위약금이 발생
• 보통 계약금의 10% 정도로 책정되며, 특약사항에 따라 달라질 수 있음
→ 계약서 작성 시 특약사항을 꼼꼼히 읽고 확인하는 것이 중요합니다.
전세 사기, 깡통 전세에서 내 자산을 지키는 법
전세 계약은 절대 ‘눈치’나 ‘감’으로 진행하면 안 됩니다.
확실한 서류 확인 + 법적 절차 준수 + 기록 남기기가 가장 확실한 보증금 보호 방법입니다.
만약 조금이라도 불안하거나 복잡한 상황이 있다면, 혼자 판단하지 말고 전문가의 도움을 받는 것이 현명합니다.
이상 인포넷케이알입니다.